金科地产55亿接盘新城控股，7天暴吞55亿项目，净负债率高达175%

新城控股近期频频抛售项目，房企争相抢夺。金科地产集团股份有限公司（简称金科股份），无疑是这场风波中收获最多的猎食者。目前，金科股份已部分或全部接盘新城16个项目，斥资共计54.75亿元。

金科地产联席总裁方明富近期公开表示，收并购项目效益更加可控，近期的项目并购符合公司区域战略布局。

对此，明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强对时间财经表示，“并购王”融创此番未乘机出手，反而是排名在20名之外的金科股份获得项目最多，是因为不少项目本就是新城控股和金科股份在合作的项目，金科股份近水楼台先得月，对项目知根知底，平价收购的背后可能还存在一定折扣，因此金科股份不亏。

也有业内人士对时间财经称，科技股份这个投资节奏有点加快，要注意防范相关风险。

一周内签下55亿元的大单，对金科来说并非小数目。金科股份一季报显示，公司总资产2469亿元，当期实现营业总收入64.11亿元，经营活动净现金流-83.67亿元。资产负债率为83.92%，净资产负债率达163.29%，较2018年末的145.54%再度提升。

标普曾在6月份的评级报告中表示，如果未来12个月金科集团举债扩张的步伐比预期的更为激进，或流动性弱化，标普则可能下调其评级。这对金科来说，将不是好事。

规模扩张

金科股份成立于1998年5月，总部位于重庆，2007年提出跨区域布局战略，2011年8月公司在深交所上市。目前公司以房地产开发为主，社区生活服务、酒店经营管理、园林、装饰和新能源发电等相关多元化产业经营为辅，拥有房地产开发一级资质。2018年，公司销售金额首次突破千亿大关，达到1188亿元。在克而瑞给出的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中位于22名，一年提升了10名。

近期，金科股份因多次出手拿下新城控股的项目频频见诸报道。除了7月28日金科股份附属公司27.37亿元购入新城控股8个地产项目；7月26日金科股份全资子公司10.17亿元平价收购新城控股旗下多公司股权，预计可为公司新增建筑面积19.71万平方米；7月24日，金科抢食新城控股6个项目，成交总额约17.21亿元。

已接盘的16个项目，位于平湖、青岛、日照、上饶、宿州、许昌、商丘、宜兴等地。这对于早已计划全国拓展，却依然严重依赖重庆大本营的金科股份来说，确实不失为区域布局的好机会。金科股份为重庆前三大开发商，其市场份额为8.8%。2018年，金科股份来自重庆的合约销售额为人民币464亿元，占总销售的比重为39.06%。

不容忽视的是，标普提到，金科在重庆的业务集中度较高，随着业务扩张至新城市，执行风险敞口较大。公开资料显示，2016至2018年，公司存货周转效率分别为0.36次、0.31次和0.22次；总资产周转率分别为0.31次、0.26次和0.21次。可见，金科股份受获取新项目不断增多影响，近年来整体周转效率有所下滑。

有意思的是，金科股份联席总裁方明富近日在博鳌21世纪房地产论坛上表示，根据研究显示，对于房企来说，2015年拿地后90%的项目能赚钱，2016年骤降只有41%能赚钱，2017年能赚钱的比例再下降到31%。从去年来看，拿地后45%的项目是赚钱，10%是持平，其他的是亏的。“实际上很多的企业是不赚钱，或者是效率比较低的。”

实际上，金科股份的利润也主要靠“山城”的楼盘。2018年年报显示，重庆·金科天元道（一期）、重庆·金科天元道（二期）、重庆·金科空港城和重庆·金科城4个项目对应项目公司净利润为20.13亿元。而金科股份2018年整年净利润也仅40.21亿元。

盈利或许不是金科股份首要看中的，据第一财经报道，金科股份此次收购大量新城控股项目，大多为快周转项目，可在短时间内通过销售回笼资金做大规模。

方明富也曾公开表示，对于到底是小而美还是大而全，他认为，实际上小而美很难做下去。

金科股份财报显示，2016至2018年，公司总资产分别为1092亿元、1574亿元、2307亿元。公司签约销售金额分别为319亿元、630亿元和1188亿元，年均复合增长率92.98%。拿地方面，2016至2018年，金科股份新增土地储备建筑面积分别为613.1万平方米、1245.3万平方米和2054.3万平方米。2018年拿地面积与销售面积之比达153%，连续8年超过100%。

资金吃紧

公司规模迅速膨胀的同时，资金压力也与日俱增。金科地产2019年公司债券（第二期）信用评级报告显示，2016至2018年，若将永续债调整至长期债务核算，公司资产负债率分别为82.03%、86.87%和84.37%；净负债率分别为179.16%、269.74%和164.88%。

即便不算入永续债，据中国网地产统计，2018年总营收过百亿的上市房企，金科股份净负债率排名第16名。

到2019年一季度，公司债务再度上升。若将永续债调整至长期债务核算，公司期末资产负债率和净负债率分别为84.61%和175.07%。标普称，预计未来1-2年金科控股的杠杆率将保持在高位。

货币资金方面，货币资金对短期债务的覆盖能力呈下降趋势。2016至2018年末，公司货币资金/短期债务分别为2.59倍、1.03倍和0.99倍。一季度的情况显然更加糟糕。截至2019年3月末，经营活动现金流/短期债务和货币资金/短期债务分别为-1.03倍和0.93倍。

更令人担心的是，金科股份频繁对外进行财务资助和担保。公开资料显示，截至2019年5月末，金科累计对外提供财务资助余额为97.2亿元。截至2018年末，金科股份及其子公司对外担保余额合计102亿元，对外担保总额占公司当期末净资产27.01%。

这不仅让公司承担潜在风险，也容易引起公司内部不合。金科股份日前发布公告称，拟取消17家控股或参股公司尚未实施的担保额度，合计约48.94亿元。对于取消担保额度的相关议案，金科股份董事会两位融创系成员均投出了弃权票。董事张强给出弃权理由称：上市公司担保事项变动频繁，相应管理混乱，本人无法判断该事项合理性，故本人就该议案投弃权票。

另一位期权的独立董事姚宁则表示，2018年以来，上市公司开展大规模的对子公司、参股公司进行担保及合作方的财务资助，使得上市公司承担了较大的偿债风险，也已经引发了监管部门的关注，交易所亦进行了针对性的问询，证券监管风险也在加大，建议上市公司对此采取有效措施降低此项风险。

不容忽视的是，2016至2018年末，金科股份少数股东权益分别为25.26亿元、25.97亿元和145.86亿元，三年年均复合增长率达到140.30%，占所有者权益比重分别为11.21%、11.61%和38.62%。主要系公司房地产项目引入合作增多，控股子公司少数股东投入不断增加所致。

项目合作一方面能让企业减少资金压力，实现轻资产运营，但是另一方面，可能企业可能由此隐藏了部分债务情况。国泰君安证券研报表示，部分房企为了美化报表，将负债资金以股权的方式计入子公司，同时在合约中明确回购条款，约定在一定时期后以更高的价格回购。这部分股权赋予企业强制性的支出义务，实质上形成了公司的债务，却以股权的方式计入报表，降低了企业的负债率。这一操作手法，业内普遍成为“明股实债”。

少数股东权益/所有者权益与少数股东损益/净利润之差能够对“明股实债”进行粗略衡量，该指标值越大代表房企可能存在更多的“明股实债”。在该研报计算后得出的图形中，金科股份位于第7名。

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